Би газар худалдаж авахыг хүсч байна - газрын талбайн бодит өртгийг хэрхэн тодорхойлох

2024 Зохиолч: Sebastian Paterson | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-16 13:52

Зах зээлийн үнэлгээ эсвэл ашиглалтын үнэ цэнэ үү?

Би газрын хашааны "зах зээлийн үнэлгээ" -ний талаар ярихдаа яагаад үнийн саналыг ашигладаг вэ? Талбайн зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо ихэвчлэн тодорхой (тийм ч удаан биш) хугацаанд үйлдвэрлэсэн газрын чанар, байршил, талбай, ашиглалтын хэлбэртэй ижил төстэй худалдан авалтын дундаж үнээс үндэслэдэг. Үүний дагуу ийм ажил гүйлгээнд дүн шинжилгээ хийх тусам бидний сонирхож буй талбайн үнийг илүү нарийвчлалтай тодорхойлж болно.

Үүний зэрэгцээ, өмчлөх эрх, хязгаарлалт, дарамтыг шилжүүлэх тусгай нөхцөлгүйгээр ижил төстэй санхүүгийн схемийг ашиглан гүйлгээ хийх шаардлагатай байна.

Гэсэн хэдий ч бодит байдал дээр энэ аргыг ашиглах нь зах зээлийн нөхцөл байдлын талаар бодитой дүр зургийг тэр бүр гаргадаггүй. Өнөөдрийг хүртэл хөдөө аж ахуйн зориулалттай газрын зах зээл дөнгөж бүрэлдэж эхэллээ. Ер нь сүүлийн 5-6 жилийн хугацаанд газрын наймааны ноцтой хэмжээ ажиглагдаж байна. Тиймээ, сүүлийн нэг, хоёр жилд нэлээд олон тооны өмчлөлийн шилжүүлэг хийгдсэн боловч надад олон тооны талбайн бодит худалдан авалт, борлуулалтын үнийг тодорхойлох дэмий ажил шиг санагдаж байна.

Нэг талаас, хөдөө аж ахуйн зориулалттай олон тооны газар нь хандивын журмын дагуу өмчлөгчдөө өөрчилдөг боловч үнэндээ худалдан авах, худалдах ажил гүйлгээ байдаг. Хандивын гүйлгээ нь үнэн хэрэгтээ үнэ төлбөргүй гүйлгээ тул ийм тохиолдолд шинэ өмчлөгчид шилжүүлсэн эд хөрөнгийн үнийг хэрхэн үнэлэх вэ?

Тийм ээ, газар зарах гүйлгээ хийхдээ ихэвчлэн бага татвар төлөх зорилгоор гэрээнд тухайн газрын үнэлгээг дутуу үнэлдэг.

Нөгөөтэйгүүр, үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг зарах зар сурталчилгааны саналд заасан үнээр удирдамж өгөх боломжгүй юм. Нэгдүгээрт, маш олон удаа, газар зарахдаа олон тооны зуучлагчид байдаг бөгөөд талбайн анхны үнийн 20 эсвэл 40-50% -ийг нэмж өгдөг. Хоёрдугаарт, газар өмчлөгчид өөрсдөө объектуудыг хөөрөгдсөн үнээр ил гаргадаг нь уналтын цаашдын худалдааг харгалзан үздэг. Худалдан авагч нь үл хөдлөх хөрөнгөө 10-15% хөнгөлөлттэй үнээр худалдаж авах нь чадварлаг бизнесмэн мэт санагдах нь илүү таатай байдаг. Гуравдугаарт, зах зээлийн байдал байнга өөрчлөгдөж байдаг. Хамгийн ердийн хувилбаруудын нэг бол газрыг урьд өмнө үзүүлсэн үнээс хямд үнээр зарах явдал юм. Жишээлбэл, танай газрын ойролцоо ижил төстэй шинж чанартай бусад боодол байгаа,Мөнгөний яаралтай тусламж шаардлагатай байгаа тул эзэмшигч нь тэдгээрийг маш их хямдралтай үнээр зарахаар яаралтай шийдсэн.

Тодорхой газрын талбайн зах зээлийн үнийг үнэлэхэд хэцүү байдаг өөр нэг шалтгаан бий, газрын хашааны моргежийн зах зээл бараг байхгүй.

Дээр хэлсэнчлэн өнөөдрийг хүртэл газрын зах зээл (ялангуяа арилжааны төслүүдийн талбайнууд, өөрөөр хэлбэл том талбай) хараахан бүрдээгүй байна. Тодорхой нутаг дэвсгэр дээр хийсэн гүйлгээний хэмжээ, түүнийг хэрэгжүүлэх арга нь газрын үнэ цэнийг үнэн зөв, бодитой үнэлэхэд хангалттай дүн шинжилгээг найдвартай хийх боломжийг олгодоггүй. нэмэлт батлан даалт, санхүүгийн нэмэлт баталгаа авахгүйгээр барьцаалан зээлдүүлэх газар болох газар …

Ялангуяа бид "зах зээлийн үнэ цэнэ" гэсэн тодорхойгүй нэр томъёог ашигладаггүй, эсвэл энэ эсвэл тухайн сайтын "хэрэглэгчийн үнэ цэнэ" -ийн талаар ярьдаг бол тийм биш гэж би бодож байна. Хэрэв "зах зээлийн үнэ цэнэ" гэж тухайн агшинд тухайн талбайг зарж борлуулах боломжтой хэмжээ гэж ойлгодог бол хэрэглэгчийн үнэлгээг үнэлэхдээ олон хүчин зүйлийг судалдаг бөгөөд үүнд гол хүчин зүйлс орно.

a) Богино (1-2 жил) ба дунд (5 жил) хугацаанд бүх талаар ижил төстэй талбайн үнийн өөрчлөлтийн динамик.

б) Хөрш зэргэлдээ нутаг дэвсгэрийг хөгжүүлэх урт хугацааны төлөвлөгөө, тодорхой дүүрэг, бүс нутаг, холбооны субъект улс төр, эдийн засгийн байдал, өөрчлөлт зэрэг хүчин зүйлийг харгалзан талбайн үнийн өөрчлөлтийн хүлээгдэж буй динамик байдал. экологийн байдал, тухайн газар нутагт цаг уурын үйл явц, нийгэм, хүн ам зүйн үйл явц гэх мэт.

в) Энэхүү газрын талбайг хөгжүүлэх янз бүрийн салбарт гарч болзошгүй эрсдлийн дүн шинжилгээ, ийм эрсдэлийг даван туулах боломж, холбогдох материаллаг зардлыг тооцоолох.

d) Газрын талбайн хөгжлийн янз бүрийн үе шатанд хөрвөх чадварын урьдчилсан тооцоо.

Дээрх цэгүүдийн хариулт нь ойролцоо байж болох боловч тэдгээрийн хослолыг математикийн загварын хүрээнд судалж үзэхэд сайтын хэрэглэгчийн үнэ цэнийн талаар нэлээд үнэн зөв хариулт өгдөг бөгөөд үүнийг зөвшөөрөгдөх дээд хэмжээ гэж ойлгодог. газар худалдаж авахад хөрөнгө оруулалт нь сайтын цаашдын хөгжлийн ашиг орлогыг баталгаажуулдаг мөнгөний хэмжээ.