Нотариатч газар худалдаж авах, зарахдаа заавал шаардлагатай юу?

2024 Зохиолч: Sebastian Paterson | [email protected]. Хамгийн сүүлд өөрчлөгдсөн: 2023-12-16 13:52

Хуулинд үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх гэрээний бүртгэлийн хоёр хэлбэрийг заасан байдаг.

Эхний сонголт бол нотариатын газар дээр хэлцлийг дараа нь Холбооны Бүртгэлийн Албанд бүртгүүлэх (FRS - хуучин RRB) -тэй гэрээ байгуулах явдал юм.

ОХУ-ын Иргэний хууль, "Үл хөдлөх хөрөнгийн эрх, түүнтэй хийх хэлцлийн улсын бүртгэлийн тухай" Холбооны хуулинд заасан хоёр дахь зүйл бол энгийн бичгээр гэрээг байгуулах явдал юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 550 дугаар зүйлийн "Үл хөдлөх хөрөнгө худалдах гэрээний хэлбэр" -ийн дагуу үл хөдлөх хөрөнгө худалдах, худалдан авах гэрээг талууд гарын үсэг зурсан нэг баримт бичиг гаргаж бичгээр байгуулдаг. Хуулийн дагуу ийм гэрээ заавал нотариатаар гэрчлүүлэх шаардлагагүй болно.

Дээрх аргуудын давуу болон сул талуудыг авч үзье.

Жишээлбэл, зээлийн гэрээ, гэрээслэл, итгэмжлэл гэх мэт баримт бичгийг хувь хүмүүс нотариатын албанд бүртгүүлэх нь ихэнх тохиолдолд үндэслэлтэй байдаг - хуульд заасан нөхцөл байдлаас бусад тохиолдолд нотариат нь хуулийн цорын ганц төлөөлөгч юм. баримт бичгийг баталгаажуулах, гарын үсэг зурсан иргэдийн эрх зүйн чадамжийг баталгаажуулах боломжтой. Баримт бичиг нь нотариатаар гэрчлүүлсэн үеэс эсвэл гэрчилгээжүүлсэн баримт бичигт заасан мөчөөс эхлэн хүчин төгөлдөр болно. Хуулийн хэрэг хянан шийдвэрлэх ажиллагаа шаардлагатай зарим зөрчилдөөнтэй нөхцөл байдал үүссэн тохиолдолд нотариатчаар гэрчлүүлсэн баримт бичигт итгэх итгэл нь энгийн бичгээр боловсруулсан баримт бичгээс илүү их байдаг нь эргэлзээгүй, ялангуяа талуудын аль нэг нь уулзалтад оролцох боломжгүй тохиолдолд сонсгол.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээний нөхцөл байдал өөр байна. Нотариатын ажил үүрэгт үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийх тухай гэрээ байгуулах баримтыг баталгаажуулах, боловсруулсан баримт бичигт гарын үсэг зурсан иргэдийн биеийн байцаалтыг баталгаажуулах зэрэг багтана. Гэхдээ гэрээг UFRS-т бүртгүүлсний дараа баримт бичиг ирүүлсэн өдрөөс хойш ажлын арав хоногийн хугацаанд хүчин төгөлдөр болно. Мэдээжийн хэрэг, UFRS-д баримт бичгийг ирүүлэхдээ энэ байгууллагын холбогдох албан тушаалтнууд гэрээ байгуулсан иргэдийн хэн болохыг шалгаж, гэрээний зөв эсэх, өмчлөх эрхээ хасуулсан (олж авсан) үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөлийг шалгах ёстой. Өөрөөр хэлбэл, UFRS-т бүртгүүлэх журам нь нотариатаар байгуулсан гэрээ болон талуудын нотариатын оролцоогүйгээр байгуулсан гэрээний хувьд адилхан юм.

Хууль зүйн шинжлэх ухаанаас хол байгаа хүмүүс бие даан, ялангуяа үнэтэй үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой гүйлгээний талаар гэрээ байгуулах нь нэлээд хэцүү байдаг нь ойлгомжтой юм. Дүрмээр бол ийм гэрээ байгуулахдаа тэд энэ хуулийн чиглэлээр мэргэшсэн хуульчдад ханддаг.

Нотариатчтай (мэдээжийн хэрэг, хууль зүйн дээд боловсролтой мэргэжилтэн), газар ашиглалтын чиглэлээр хуульчтай гэрээ байгуулах хоёрын хооронд ямар ялгаа байдаг вэ?

A. Хэрэв та өмгөөлөгчтэй холбоо барьвал гэрээг байгуулах төлбөр нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнээс хамаарахгүй. Ингэснээр та өрөөтэй гэрээ хийсэн эсвэл бүхэл бүтэн байшин худалдаж авсан эсэхээс үл хамааран хэлцлийн талууд тухайн объектын зах зээлийн бодит үнийг харуулах боломжийг олгодог. Нотариатаар гэрчлүүлсэн тохиолдолд бүртгэлийн зардлыг үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн дүнгээс тооцдог тул олонхи нь зах зээлийн бодит үнийг заагаагүй болно. Шүүхийн практик үйл ажиллагаанаас харахад ихэнх тохиолдолд худалдан авагч худалдагчид төлбөр төлсөн баримт нь худалдагчаас авсан баримт байдаг. Хэрэв талууд гэрээнд бодит үнэ цэнийг зааж, мөнгө шилжүүлсэн болохыг илтгэсэн бол төлбөрийн баримтаар хэт их шуугиан дэгдээхээс зайлсхийх боломжтой.

Б. Нотариатын албанд таны нөхцөл байдалд тохирсон, тохирсон хэд хэдэн стандарт гэрээний загваруудын аль нэгийг ашиглахыг танаас хүсэх болно. Газрын эрх зүйн чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтэн таны хийсэн хэлцлийн онцлогийг сайтар судалж үзээд талуудын ашиг сонирхолд нийцсэн гэрээ байгуулж, болзошгүй эрсдэлийг урьдчилан харж, шаардлагатай бол зөвлөмж өгч, нэмэлт цуглуулахад туслах боломжтой болно. ирээдүйд гүйлгээг эсэргүүцэх боломжийг хассан баримт бичиг. Худалдан авсан үл хөдлөх хөрөнгийн өмчлөгчийн цаашдын эрх зүйн дэмжлэг, жишээлбэл, түүнийг дахин зарах, түрээслэх, сэргээн босгох гэх мэт гэрээ байгуулах боломжтой. Өмгөөлөгч ирүүлсэн баримт бичгүүдийг сайтар шинжилж үзээд энэхүү гүйлгээнээс бүрмөсөн татгалзахыг зөвлөж байгаа хувилбарыг оруулахгүй.болзошгүй сөрөг хувилбаруудыг зааж өдөөсөн. Эцсийн эцэст хэлцэлд оролцогч талууд болон тэдэнтэй харилцах өмгөөлөгчийн ашиг сонирхол бүрэн давхцдаг бол нотариатын чиг үүрэг нь гэрээ байгуулах энгийн мэдэгдэл болж буурдаг.

B. Гэрээг UFRS-т оруулахаас өмнө нэмэлт өөрчлөлт оруулах шаардлагатай бол (жишээлбэл, талууд үл хөдлөх хөрөнгийн үнийг өөрчлөх шийдвэр гаргасан эсвэл хэлэлцээр эцсийн мөчид унасан боловч худалдагч нь худалдан авах хүсэлтэй шинэ худалдан авагч олов. үл хөдлөх хөрөнгийг ижил нөхцлөөр), худалдагч нь залруулсан өгөгдөл оруулах замаар бэлэн гэрээг бие даан дахин бичих боломжтой. Хэрэв гэрээг нотариат дээр хийсэн бол нотариатч дээр дахин өргөдөл гаргах, төлбөрийг нь төлөх, өөрөөр хэлбэл процессыг шинээр эхлүүлэх шаардлагатай бөгөөд ингэснээр цаг хугацаа, мөнгөө хоёуланг нь алдах болно. Нэмж дурдахад болзошгүй хүндрэлээс зайлсхийхийн тулд өмнө нь байгуулсан гэрээг цуцлах нь зүйтэй бөгөөд үүнд хоёр талын сайн санааны хүсэл, нотариатын газарт хамтарч зочлох шаардлагатай байна.

Үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээ хийхдээ нотариат бол "нэмэлт холбоос" гэж бид дүгнэж болох уу?

Тийм ээ, гэхдээ зөвхөн нэг чухал ач холбогдолтой анхааруулгын дагуу гэрээг боловсруулахад оролцсон хуульч нь газар ашиглалтын чиглэлээр мэргэшсэн мэргэжилтэн байх, ижил төстэй гэрээ байгуулах туршлагатай, газрын асуудалтай холбоотой шүүх ажиллагаанд амжилттай оролцож, ажилтан байх ёстой. үл хөдлөх хөрөнгийн гүйлгээг дэмжих чиглэлээр мэргэшсэн байгууллагын.